Indtast din registrerede e-mail:
Indtast ny adgangskode:

E-mail: post@leoniadvokater.dk     Ring til os: 8662 0600

​Påtænkte ændringer i lejelovgivningen

Påtænkte ændringer i lejelovgivningen

​Ministeren for By, Bolig- og Landdistrikter, Carsten Hansen, har i september måned sendt et nyt lovforslag i høring, der vil ændre på reglerne i Lejeloven og Boligreguleringsloven.

Lovforslaget, der udmønter et politisk forlig fra 11. juni 2014 har ifølge lovens forarbejder til formål at ”forenkle og modernisere” lejeloven.

Forslaget er fortsat i høring, og der kan selvfølgelig ske ændringer i den endelige udformning af lovforslaget, når det vedtages i Folketinget i december måned.

Det er nyligt oplyst, at loven først træder i kraft pr. 1. juli 2015, og der er således god tid til i foråret at gøre sig bekendt med det nærmere indhold i loven.

Hovedformålet med ændringerne er følgende:

Forenkling og modernisering af lejelovgivningen, og

Bedre beskyttelse mod urimeligt høje istandsættelsesregninger ved fraflytning

Hovedelementerne i lovforslaget kan kort skitseres således:

  1. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn
  2. Normal istandsættelse ved fraflytning
  3. Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesregler
  4. Nye muligheder for nettoprisindeksregulering af lejen
a. Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje

b. Trappeleje erstattes af mulighed for nettoprisindeksregulering af lejen

5.Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen

Ad. 1 – Obligatorisk ind- og fraflytningssyn

​Der indføres en pligt for udlejeren til at udarbejde både indflytnings- og fraflytningsrapport i beboelseslej-ligheder.

Der stilles ikke nogen formkrav til rapporterne, der kan udarbejdes skriftligt eller på andre sædvanlige læsbare medier end papir, eksempelvis e-mail.

Lejeren skal indkaldes til deltagelse i et flyttesyn. Hvis lejeren flytter op til henholdsvis indflytnings- og fraflytningssynet, skal lejeren have udleveret rapporten ved synet.

Er lejeren ikke til stede, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelse af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 14 dage efter henholdsvis indflytnings- og fraflytningssynet.

Udlejer fortaber sin ret til at fremsætte krav om almindelig istandsættelse ved fraflytning, såfremt udlejeren ikke overholder kravet om at udlevere en indflytnings- eller fraflytningsrapport til lejeren.

Udlejerens krav på baggrund af lejerens misligholdelse fortabes dog ikke ved fraflytning, uanset at udlejeren ikke har opfyldt kravet om et indflytnings- og fraflytningssyn og udlevering af rapporten.

Bestemmelsen gælder kun for udlejere, der udlejer mere end 1 beboelseslejlighed.

Ad. 2 - Normal istandsættelse ved fraflytning

​Lovforslaget har til hensigt at udelukke muligheden for at aftale nyistandsættelse af et lejemål ved fraflytning.

Det sker ved at gøre bestemmelsen i Lejelovens § 19, stk. 2 ufravigelig. 

Ifølge denne bestemmelse skal vedligeholdelse kun foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Lejerens forpligtelse til istandsættelse ved fraflytning hænger således sammen med lejerens almindelige vedligeholdelsespligt.

Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning kan alene svare til en normal istandsættelse, hvor pligten til at gennemføre vedligeholdelse altid afhænger af, om der er konkrete behov for istandsættelse ved fraflyt-ningstidspunktet.

Overtager lejeren lejemålet nymalet kan lejeren efter forslaget fortsat komme til at aflevere det lejede nymalet, og det vil være tilfældet, såfremt lejeren overtager pligten til indvendig vedligeholdelse og lejeren afleverer det lejede i en stand, hvor vedligeholdelse er påkrævet.

Lejeren skal således alene betale for omkostningerne ved en ”normal istandsættelse” sat i forhold til ”det konkrete behov”.

​​

Det præciseres:

at lejeren skal betale for skader som følge af misligholdelse,

at lejeren skal betale for forringelser som følge af side 11, som lejer skal udbedre som en del af lejers istandsættelsespligt, og

at lejer ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved indflytningen.

Bestemmelsen har kun virkning for lejemål indgået efter lovens ikrafttræden.

Ad. 3 - Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesregler

​Det foreslås, at der i Boligreguleringsloven indføres en ordning med rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner i ejendomme der havde mindst 7 lejemål pr. 1. januar 1995, og der er beliggende i en kommune hvor reglerne i kapitel II-IV i Boligreguleringsloven finder anvendelse (altså omkostningsbestemte ejendomme).

Vedligeholdelsesplanen skal omfatte alle større vedligeholdelsesarbejder, der ligger udover mindre, løbende vedligeholdelsesarbejder.

Planen skal revideres og ajourføres hvert år, dels i forhold til de arbejder, der indgår i den gældende plan, og dels i forhold til det 10. år.

Er der beboerrepræsentation, skal vedligeholdelsesplanen udarbejdes i samarbejde med disse.

Ad. 4 - Nye muligheder for nettoprisindeksregulering af lejen

a) Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje

En ny § 9a i Boligreguleringsloven skal give udlejer mulighed for at beslutte, at lejen en gang om året og i en periode på 2 år af gangen reguleres efter nettoprisindeks i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Udlejer vil selv kunne vælge, om lejen skal reguleres (som hidtil) efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, eller efter nettoprisindeks.

Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for en del af lejen. Den del af lejen der udgøres af skatter og afgifter samt det beregnede afkast af ejendommens værdi kan ikke indgå i nettoprisindeksreguleringen.

Beslutning om regulering af leje efter nettoprisindeks skal omfatte alle lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat efter Boligreguleringslovens § 5.

En beslutning om regulering efter nettoprisindeks vil være bindende i en periode på 2 år af gangen. Der kan ikke træffes hverken beslutning om en kortere eller længere periode.

b) trappeleje erstattes af mulighed for nettoprisindeksregulering af lejen

Lovforslaget indeholder også en ændring af bestemmelsen i Lejelovens § 53, stk. 2 om muligheden for at kunne aftale trappeleje.

Der foreslås således, at muligheden for at indsætte en trappelejeklausul i lejeaftalen afskaffes.

I stedet foreslås indført mulighed for, at det kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Den foreslåede ændring vil få virkning for lejeaftaler, der er omfattet af Lejelovens § 47-52, herunder små-huse omfattet af Boligreguleringslovens kapitel IV a samt lejeaftaler, hvor lejen ifølge Lejelovens § 53, stk. 3-5 og Boligreguleringslovens § 15a, stk. 1-3 fastsættes frit.

Der kan som følge af lovforslagets ændringer heller ikke anvendes trappelejeklausuler i lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne om omkostningsbestemt husleje er gældende.

Den foreslåede ændring får efter lovforslaget virkning efter lovens ikrafttræden, som efter det oplyste finder sted med virkning fra 1. juli 2015.

Ad. 5 – Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen

Ifølge lovforslaget vil der blive indsat en bestemmelse, som udtrykkeligt undtager udlejning af beboelseslejligheder og beboelsesrum fra lejeloven, når disse udlejes til ferie- og fritidsmæssige formål.

​Såfremt der måtte være spørgsmål til ovenstående, står vi selvfølgelig til rådighed for besvarelse heraf. Der henvises i denne forbindelse til advokat Lars Kaasgaard, lak@leoniadvokater.dk​

Leoni Advokater

Sct. Mathias Gade 96B

8800 Viborg​

Nørregade 27, 1. 

7500 Holstebro

   Telefon: 8662 0600​

   Fax: 8662 0649

​   Mail: post@leoniadvokater.dk

​Åbningstider

Mandag-torsdag​

8-16​

Fredag

8-15