COVID 19 - Erhvervslejer undlader at betale husleje begrundet med Covid-19

Mange butikker og andre virksomheder er i dag midlertidigt lukkede grundet nedlukningen af samfundet på grund af Covid-19. En del efter påbud fra regeringen. Dette har medført, at flere lejere ikke mener, de skal betale leje, herunder med henvisning til erhvervslejelovens § 23, stk. 2, som vi tidligere har omtalt i en artikel, som du kan finde her.

I artiklen konkluderes det, at meget taler for, at lejer ikke kan påberåbe sig denne bestemmelse for at slippe for at betale leje, idet den nuværende situation med Covid-19 ikke umiddelbart kan siges at være udlejers risiko.

Der er dog endnu ingen praksis på området med pandemier, og det kan således ikke med sikkerhed siges, hvad retsstillingen bliver, når sagerne kommer for domstolene.

Når lejer nægter at betale leje, løber lejer en såkaldt standspunktsrisiko, idet lejer risikerer at udlejer ophæver lejemålet som følge af, at lejer ikke betaler lejen efter afsendelse af påkrav om betaling. Lejer risikerer også at blive gjort erstatningsansvarlig, da manglende betaling af leje ikke umiddelbart kan betegnes som force majeure. Lejer påtager sig med sin beslutning risikoen for, at der faktisk er hjemmel til ikke at betale leje og de konsekvenser det har, hvis denne beslutning ikke er berettiget.

Omvendt risikerer udlejer at blive gjort erstatningsansvarlig, hvis udlejer ophæver lejekontrakten på grund af manglende lejebetaling, hvis det viser sig, at domstolene efterfølgende finder, at lejer ikke skulle betale leje. I den situation er det udlejers standpunktsrisiko, hvis denne ophæver lejemålet. Meget taler dog for, at udlejer ved manglende lejebetaling vil være berettiget til at ophæve lejemålet, idet forarbejder mv. til erhvervslejeloven peger på, at den nuværende situation med nedlukning på grund af Covid-19, ikke er noget udlejer bærer risikoen for.

Situationen kompliceres yderligere af, at retssystemet pt. er delvist lukket ned, samt af at der i mange tilfælde ikke vil stå nye lejere klar til at flytte ind (måske i en længere periode).

I stedet for at undlade at betale leje, kan lejer vælge at betale lejen med tilbagesøgningsforbehold. Dette medfører, at udlejer ikke kan ophæve lejemålet, og lejer har ikke mistet retten til at kræve lejen tilbagebetalt, såfremt det viser sig, at lejen ikke skulle betales. I dette tilfælde sikrer erhvervslejelovens § 6, at kravet er gyldigt mod enhver, også uden tinglysning. Såfremt udlejer skulle gå konkurs, kan lejer således rette kravet mod konkursboet, eller mod en fremtidig ejer af ejendommen.

Principielt er der således en betydelig økonomisk risiko for både lejer, ved at undlade at betale leje, og udlejer ved at ophæve lejemålet.

Henset til omstændighederne, må det anbefales, at lejer og udlejer indgår i en dialog om en aftale om henstand med huslejen eller om midlertidig lejenedsættelse. Herom henvises ligeledes til tidligere artikel, som er omtalt ovenfor. I den forbindelse bør man være opmærksom på de støtteordninger, som kan give lejer ret til hel eller delvis dækning af faste omkostninger.

Leoni Advokater opfordrer de berørte udlejere til at kontakte os, så vi sammen kan vurdere, hvilke muligheder udlejer konkret har i denne svære situation. Vi hjælper også gerne med at tilpasse fremtidige lejekontrakter, så de tager højde for en tilsvarende situation.

Kontakt: